После 4 години значителен раст на цените на недвижностите сведоци сме на мало намалување на истите. Дали овој тренд ќе се задржи тешко е да се процени во овој момент, но да разгледаме подетално се што се случуваше минатите години и кои се нашите очекувања за иднината.
Доколку во скоро време сте барале да купите недвижност сигурно имате забележано дека цените пораснаа значително. Овие зголемувања на цените на недвижностите ги забележуваме на секоја реклама или билборд каде се прикажани цени на нови станови. Тие станови чијашто цена беше 950 евра/м2 сега се продаваат по минимум 1450 евра/м2. Веќе сме сведоци и на цени од 1500 па се до 2000 евра, а некаде и 2500 евра за 1м2 во централното подрачје на Скопје. Статистиката на цени на недвижности вели дека моменталните цени се највисоки во изминатите 24 години, а особено забрзан е растот на цените во последните 4 години.
На повидок е нова реалност, цената на недвижностите полека се стабилизира. Во првиот квартал од 2024 година растот на цената на станбениот простор согласно Индексот на цените на становите, што го објави Народната банка, покажува дека во првиот квартал од годинава овие недвижности биле поскапи за 4,7 проценти во однос на истиот период од 2023 година, но бележат благ пад од 0,8 проценти во однос на претходниот квартал. Со овие промени во првиот квартал за 2024 година Базниот индекс на цените е 142.76 наспроти 143.92 во четвртиот квартал од 2023 година.
Ова е прво минимално квартално намалување на цените на становите по подолг период, откако последен пат имаше пад од еден процент во третиот квартал од 2020 година.
Корона криза
Експертите и општата јавност очекуваа корона кризата да донесе негативни ефекти во сите области, сепак воочивме дека некои области забележаа раст. Една од тие области е и градежништвото, каде активностите во последните 4 години бележат зголемување, кое пак генерално се должи на зголемената побарувачка за купување на недвижности.
Дел од причините за оваа зголемена побарувачка се:
Поради ризикот од економската криза предизвикана од ковид-19 вирусот, многу граѓани своите заштеди се одлучија да ги инвестираат во недвижности.
Психолошкиот ефект од социјалното дистанцирање и поминување на повеќе време во сопствените живеалишта придонесе дел од граѓаните да посакаат да имаат сопствени живеалишта.
Мораториуми за градење
Поради претходно донесените мораториуми за градење во одредени делови низ општините во Македонија, понудата на изградени и непродадени станови се намали што придонесе за намалување на целокупната понуда на недвижности.
Економска состојба
Каматните стапки на кредитите беа на историско најниско ниво, што придонесе популарноста и побарувачката на кредитите да се зголеми и со тоа да се купуваат поголем број на недвижности преку хипотекарни заеми и кредити.
Зголемената побарувачка за недвижности во комбинација со поскапувањата на градежните материјали, растот на платите на градежните работници и повисоката инфлација за 2021, 2022 и 2023 година предизвикаа ефект на зголемување на цените на недвижностите во Македонија.
Војната во Украина придонесе за глобално поскапување на одредени градежни материјали и енергенсите кои се употребуваат при изработка на градежна опрема и материјали. Ваквите надворешни притисоци се рефлектираа во зголемување на цената на изградба на градежните објекти.
Очекувања
На краток временски рок од 12 месеци, очекувањата се дека цените на недвижностите ќе продолжат минимално да се намалуваат поради истрошување на погоре споменатите причини, намалување на инфлацијата, зголемување на каматните стапки кај кредитите и намалување на побарувачката за станбен простор.
Позитивен придонес кон можен раст на цената на недвижностите имаат очекувањата за старт на преговори за членство со Европската Унија.
Фактот дека во изминатите 12 месеци има континуирано намалување на издадените градежни дозволи од една страна ќе придонесе за намалување на понудата на нови станови, но во исто време ќе го направи и градежниот бизнис помалку профитабилен и помалку атрактивен.
Дали сега е вистинскиот момент за инвестирање во недвижности?
Сметаме дека сеуште постои простор за позитивен поврат на инвестиција во недвижности, но оваа инвестиција е потребно да биде во недвижности кои се во рамки на погорното ниво на луксуз за домување или да имаат инфраструктурна или локациска предност наспроти конкуренцијата.
Полека завршува времето на инвестирање во мали станови и нивно нудење за изнајмување. Пазарот се заситува од ваквите понуди и се почесто гледаме дека ваквите станови при продажба се задржуваат долго време на пазарот. Поголемите станови или деловни простории се задржуваат на пазарот уште подолго.
Каматните стапки на кредитите сеуште се одржуваат во прифатлива ниска рамка, но кај дел од банките тие засилено растат. Дополнително банките нудат типови на кредити со кои клиентите имаат поголема сигурност (пример фиксна каматна стапка на 10 години).
Каматните стапки на депозитите продолжуваат да растат и наспроти тоа инвестициите во недвижности стануваат помалку атрактивни и со помалку профит.
Годишните трошоци за поседување недвижност, пример: основни сметки, данок на имот и други даноци, сеуште се ниски и не надминуваат збирно повеќе од 1% од вредноста на недвижноста.
Извори на податоци: Сопствени анализи, Државен завод за статистика, Народна банка
